Innovation im Immobilienmanagement

Die Wirtschaftskrise ließ das Interesse an Liegenschaften von Staaten wieder aufleben. Eine exakte Bewertung hilft, das Potential dieser Vermögenswerte richtig einzuschätzen.

Zur Konsolidierung verschuldeter Haushalte wird immer wieder die Forderung laut, die Privatisierung vorhandenen Vermögens in Betracht zu ziehen. Im Zentrum der Überlegung steht, wie durch den Verkauf oder auch das bessere Management staatseigener Gebäude und Liegenschaften eine Entschuldung unterstützt werden kann. Dabei stellt sich dann die Frage nach der Bewertung der Grundstücke und Wohnungen, möchte doch niemand seine wertvollen Immobilien oder andere Vermögensgegenstände unter Wert verkaufen und im Rahmen der Privatisierung einen bestmöglichen Preis am Markt erzielen.

Weltweit schätzt der Internationale Währungsfond laut OECD, dass das nicht-finanzielle Vermögen der reichen Länder immerhin bis zu Dreiviertel ihres Bruttoinlandsprodukts ausmacht. So unterhält der amerikanische Staat über eine Million Gebäude, von denen etwa 45.000 gar nicht genutzt werden (lt. OECD 2011). Italien besitzt Liegenschaften im Wert von ca. 1,6 Billionen US$, Schwedens Besitztümer weisen einen Marktwert von 100 bis 120 Milliarden US$ auf.

Jedoch kann es auch volkswirtschaftlich sinnvoll sein, Immobilien weiter zu betreiben und/oder sie anders zu bewirtschaften. Auch hierbei hilft eine solide Bewertungsgrundlage, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Selbstverständlich orientiert sich die Höhe des Bestands dabei auch an der politischen Ausrichtung. In den Staaten Japan, Frankreich oder Norwegen befinden sich wesentlich mehr Liegenschaften in der öffentlichen Hand als beispielsweise in Australien oder Kanada. Nichtsdestotrotz bleibt das grundsätzliche Problem bestehen – wie die Liegenschaften objektiv zu bewerten und zu verkaufen bzw. zu verwalten sind.

Drei Faktoren zur besseren Bewertung

Dabei lassen sich vor allem drei Faktoren ausmachen, die eine erfolgreiche Beurteilung erschweren:

  1. Oft fehlen den Regierungen Daten über ihren genauen Besitz.
  2. Viele Regierungen berechnen auf reiner Cash-Basis, was nicht nur bei einer kaufmännischen Bilanzierung Schwierigkeiten bereitet. So bleiben zudem zukünftige Potentiale unberücksichtigt, Transparenz in Bezug auf verursachte Kosten fehlt ebenfalls.
  3. Liegenschaften, die weiter betrieben werden sollen, benötigen für eine wirtschaftliche Nutzung eine professionelle Verwaltung, die von politischen Entscheidungen gesteuert wird.

Ein gelungenes Beispiel für eine professionelle Liegenschaftsverwaltung im öffentlichen Bereich ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), die fast sämtliche Liegenschaften des Bundes verwaltet. Diese Anstalt des öffentlichen Rechts hat rund 500.000 Hektar Fläche und 39.000 Wohnungen im Eigentum. Sie verwaltet etwa 26.000 Liegenschaften – darunter mehr als 4.400 Dienstliegenschaften. Das Liegenschaftsvermögen des Bundes beträgt 23 Milliarden Euro, die jährliche Bilanzsummer 27,5 Milliarden Die Hauptaufgaben der BImA umfassen das Liegenschaftsmanagement des Bundes, die Ausführung der Eigentümer- und Bauherrenfunktion, also ein Property Management, das Bewirtschaftung sowie Verkauf miteinschließt. Zudem kommen hoheitliche Aufgaben für die Streitkräfte, die Verwaltung und Bewirtschaftung der Bundesforste sowie das Altlastenmanagement hinzu.

Die BImA, bereits 2005 entstanden aus Behörden, die sich bis dahin nur um Belange des Zoll- und Finanzministeriums kümmerten, ging schon sehr früh den Weg hin zu einer dezidierten Finanzbuchhaltung mit umfassendem Anlagenmanagement. „Inzwischen haben wir eine effektive sowie effiziente Liegenschaftsbetreuung aufgebaut“, berichtet Jörg Kayser, Vertreter des Stabsbereich Projekt- und Geschäftsmanagement. Bei der Verwaltung und Abbildung setzt die Behörde seit langem auf Software aus Walldorf. Kayser hat die gesamte SAP-Einführung im Haus begleitet und koordiniert nach wie vor fachliche Anforderungen. Ziel der BImA ist dabei nicht mehr nur die Abwicklung, wie ursprünglich einmal gedacht. „Unser Kerngeschäft bildet das einheitliche Liegenschaftsmanagement, die Unterstützung des kaufmännischen Facility Managements sowie die Bedienung des technischen und infrastrukturellen Managements“, erklärt Kayser. Konkret heißt das, dass sich die Bundesanstalt um Bauzustandsmanagement, Mietvertragsverwaltung, Nebenkostenabrechnungen, Leerstandsquoten, Abbildung technischer Anlagen, Geländemanagement oder Erkundungsverfahren kümmert.

Verkaufen versus Verwaltung

Dass die reine Verwaltung einen höheren Stellenwert als die Abwicklung einnimmt, zeigt der Blick auf die Zahlen: Jährlich stehen 2,5 Milliarden Euro Mieteinnahmen lediglich 500 Millionen an Verkaufserlösen gegenüber. Zwar ist die politische Bedeutung von Verkäufen nach wie vor hoch, doch die komplexere Aufgabe stellt das klassische Immobilienmanagement dar.

Dabei ist die BImA mit ihrem breiten Angebot einmalig. „Kein anderer Immobiliendienstleister wickelt so viele verschiedene Aufgaben ab, zumal in diesen Dimensionen. Hierbei unterstützt uns die SAP. Mit ihrer Software lässt sich ein ganzes Potpourri an Funktionen bedienen“, meint Kayser. Seit der Entscheidung für SAP in 2005 wurde das System immer weiter ausgebaut und neben SAP ERP neue Module implementiert. Mit der Doppik legten die Bonner die Grundlagen für einen objektiven und marktorientierten Bewertungsansatz, umgesetzt mit Finanz- und Controlling-Modulen sowie einer Profit-Center-Rechnung. Dank dem präzisen Anlagenmanagement lassen sich Bestände nun besser bewerten. Die Gebäude wurden im Portfolio-Management aufgenommen, der Überblick ist mit dem Rechnungswesen gekoppelt. Mit dem Portfolio-Management lässt sich auch der Immobilienbestand segmentieren. Dazu werden die Werte der vergangenen fünf Jahre sowie die der zukünftig geplanten fünf Jahre herangezogen.

So lassen sich Strategie-Varianten durchspielen: Lohnt es sich, in ein Objekt zu investieren oder ziehen wir uns daraus zurück? Wenn wir investieren, inwiefern und in welchem Umfang? Hier gilt es, neben intensiven Investitionsrechnungen auch Entwicklungspotenziale bei gegebenem Bauzustand auszuloten. Ein Stichwort ist die energetische Sanierung. Weiterhin anfallende Bewirtschaftungskosten finden Berücksichtigung. Vor Konversionen ist eine Beurteilung des Marktwertes entscheidend; dieser kann in Abhängigkeit von den Örtlichkeiten stark divergieren. Für die Personalgewinnung ist es wichtig, attraktive Standorte zu schaffen; hier fließen Überlegungen zu den Möglichkeiten alternativen Bauens ein, unterstützt von Modulen wie dem Projektsystem (SAP PS).

Gelassen in die Zukunft

Mit der Prozessunterstützung baute die BImA ihre Vorreiterrolle im öffentlichen Bereich weiter aus: Prozesse konnten dank der Anbindung einer ARIS-Lösung ans SAP-System optimiert werden. Durch den Einsatz des SAP Solution Managers wird die gesamte Produktion von Entwicklungs-, Test-, Schulungs- und Produktionslandschaft gesteuert und auch das Change-Request-Verfahren zu Änderungsanforderungen strukturiert umgesetzt.

Gerade hat die BImA den ersten Block Human Capital Management (HCM) eingeführt und somit Personaladministration, Organisationsmanagement und Zeitwirtschaft auf den neuesten Stand gebracht. Zukünftig sollen auch Bereiche wie das e-Recruiting und die Personalentwicklung live gehen. Weit vorangekommen ist die Bundesanstalt im Bereich Zentraler Einkauf: Das Supplier Relationship Management (SRM) wird Lieferanten managen und Verträge verwalten. Keine einfache Aufgabe, sollen doch bis zu 100.000 unterschiedliche Dienstleistungsverträge bearbeitet werden. „Wir reizen das, was versprochen ist, auch aus“, schmunzelt Kayser. Bei so viel Engagement und Weitblick kann die BImA gelassen in die Zukunft schauen.

 

Bildquelle: Shutterstock

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